K napsání tohoto článku mě inspiroval příběh našeho klienta, který potřeboval koupit dům, ale neměl vlastní zdroje. Nicméně měl opravdovou kamarádku, která mu pomohla s koupí tím, že mu poskytla svoji nemovitost jako další zástavu – dozajištění. Díky tomu mohl dostat 100 % hypotéku.
Dozajištění funguje, tak že nahradíte vlastní zdroje další nemovitostí. Například, když chcete kupovat dům za 4 000 000 Kč a nemáte ani potřebných 10 %, nahradíte je další zástavou.
Můžete se domluvit třeba s rodiči, nebo tchány, že si od nich „půjčíte“ na nějakou dobu jejich dům, nebo byt. Pokud by tato nemovitost měla hodnotu alespoň 1 000 000 Kč, lze získat 100 % hypotéku ve výši 4 000 000 Kč, a to s úrokem pro 80 % hypotéky.
Jak je to možné? Banka sčítá hodnotu zástav a pokud je dostatečná poskytne 80 % hypotéku s nízkým úrokem. V našem příkladu tedy 4 000 000 Kč + 1 000 000 Kč = 5 000 000 Kč, z toho 80 % = 4 000 000 Kč. A máme tu návod jak získat hypotéku bez hotovosti jako mávnutím kouzelného proutku!
Problémem číslo jedna je, že ne všechny banky berou do zástavy nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby, pokud nejde o osobu blízkou (rodiče, prarodiče, sourozenci apod.). K takovým patří např. Unicredit bank a Česká spořitelna.
O něco menší problémem, nicméně v mnoha případech taky neřešitelný, je že banka akceptuje zástavu nemovitosti ve vlastnictví 3. osoby, ale chce, aby její majitel vstoupil do hypotéky s vámi, např. Equa bank.
Chápu, že toto se nebude každému líbit. Není čemu se divit. Dám do zástavy svůj dům, a ještě budu zavázanýv hypotéce?
Stav ideál je, když banka akceptuje zástavu třetí osoby, aniž by to byla vaše babička, nebo vyžadovala, aby babička šla do hypotéky s vámi. K takovým bankám patří třeba Komerční banka, nebo mBank. Zde stačí, aby vám majitel dané nemovitosti podepsal zástavní smlouvy.
Toto je nejpádnější argument každého, koho byste žádali o dozajištění. Já sám bych měl obavu také. Pravdou ale je, že druhá nemovitost nemusí být v zástavě po celou dobu trvání hypotéky (např. 30 let).
Jak je to možné? Jednoduše stačí, aby zůstatek vaší hypotéky klesl pod sjednané LTV a banka druhou nemovitost vyváže.
Nejlepší je to vysvětlit opět na příkladu. Kupujte dům za 4 000 000 Kč a hodná babička (protože babičky jsou jenom hodné) vám poskytne svůj byt v hodnotě 1 000 000 Kč.
Díky zlaté babičce (a našemu servisu) dostanete od banky 80 % hypotéku s individuální úrokovou sazbou. Nicméně kdykoli se s babičkou vidíte, říká vám: „Jeníku, proboha, abych nepřišla o byt“.
Zlatou babičku můžete uklidnit už na začátku, protože stačí, když snížíte zůstatek hypotéky tak, aby byl max. 80 % z hodnoty domu, tzn. 3 200 000 Kč (4 000 000 Kč x 0,8).
Toho docílíme třeba mimořádnou splátkou po prvním roce trvání hypotéky, protože podle zákona můžete dělat každých 12 měsíců mimořádnou splátku až do výše 25 % z původní výše hypotéky bez sankce.
V našem případě tedy až do 1 000 000 Kč, ale 800 000 Kč nám stačí, aby babička byla v klidu. Pokud nenašetříte můžete si na to vzít úvěr ze stavebního spoření, pak by splátka mohla vypadat třeba takto:
| Výše úvěru | Splátka | Úrok | Fixace | Splatnost | Jednorázový poplatek | Přeplatím celkem |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 800 000 Kč | 5 299 Kč | 4,85 % | 3 rok | 20 let | 7 500 Kč | 473 554 Kč |
Zaujal vás tento článek a chcete poradit s koupí domu za pomoci dozajištění? Stačí vyplnit kontaktní formulář. Budeme se těšit.
