Jak můžete financovat ekologické bydlení v roce 2022

Co dnes banky nabízí

Rekonstrukce za účelem snížení energetické závislosti, a především úspory nákladů můžete financovat několik způsoby:

• Klasické spotřebitelské úvěry
• Překlenovací úvěry ze stavebného spoření
• Hypotéky na rekonstrukci

Každý z výše uvedených produktů má svoje specifika, jakými jsou především úrok, poplatky, doba splatnosti, možnosti předčasného splacení, státní podpora, možnosti odpočtu úroků apod.

Spotřebitelské úvěry

Jedná se o specializované nezajištěné úvěry s nižším, a hlavně garantovaným úrokem, na rozdíl od klasických spotřebáků, kde banky inzerují úrok od a vy ve skutečnosti dostanete 9,99 % bez pojištění.

Také je zajímavá maximální výše úvěru, kde na jednu smlouvu lze získat až 2 500 000 Kč. Banky nabízí i možností předčasného splacení bez sankce. U tohoto typu úvěru můžete počítat s nulovým poplatkem za poskytnutí a správu.

Nevýhodou dle mě je kratší doba splatnosti (8–12 let) a především nemožnost odpočtu úroků jako u úvěrů ze stavebního spoření, nebo hypoték.

Příklad spotřebitelského úvěru

Překlenovací úvěry ze stavebního spoření

Druhá možnost financování je prostřednictvím překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření. Samozřejmě nesmíme zapomínat ani na klasické úvěry ze stavebka, ovšem možnost jejich využití závisí na tom, zdali u dané stavební spořitelny máte nějakou dobu smlouvu o stavebním spoření, jaká je zde cílová částka a kolik máte naspořeno?

Ve většině případů se bude jednat o překlenovací úvěry, které mají také garantovanou sazbu, aktuálně nejnižší sazba pro 5letý fix je 6,29 %.

Pro tuto sazbu platí splatnost 15 let, jinak lze získat překlenovák se splatností až 25 let, ovšem pro sazbu 6,79 %.

Obecně pro překlenovací úvěry ze stavebního spoření platí možnost odpočtů úroků od základu daně a vzhledem k tomu, že po dobu existence překlenováku máte aktivní i smlouvu o stavebním spoření tak také státní podpora až 2 000 Kč ročně. Na jednu smlouvu lze získat také až 2 500 000 Kč zcela bez zajištění.

Překlenovací úvěry a mimořádné splátky

Překlenováky se řídí nejen zákonem o spotřebitelském úvěru, dle něhož můžete umořovat úvěry předčasně každých 12 měsíců mimořádnou splátkou až do výše 25 % z původní výše úvěru, ale navíc se řídí zákonem o stavebním spoření.

To znamená, že jak jsem psal výše, v době, kdy splácíte překlenovací úvěr také dospořujete. Dospořování trvá min. 2 roky. Proč? Stanovuje je to zákon o stavebním spoření. Nechtějte po mě vysvětlení, i na mě je to složité jak žebřík.

Raději uvedu praktickou výhodu pro vás, kterou stavební spořitelny moc nefiltrují na venek. Můžete totiž na účet stavebního spoření vložit v době prvních 24 měsíců jakoukoliv částku a de facto si připravit půdu pro předčasné splacení úvěru za dva roky.

Na co si dát pozor u stavebního spoření

Takhle to na první pohled vypadá bombasticky. Dostanu dotaci na zateplení, půjčím si od babičky pět peněz a vše použiji na splacení překlenováku. No tak jednoduché to nebude. Pokud by díky tomu zaniklo i stavební spoření, tak dle zákona přijdete o státní podporu, a navíc si bude stavební spořitelna účtovat sankci 1 % z cílové částky (výše úvěru).

Takže jak z toho?

Vede z toho zlatá střední cesta, a to jako u klasické hypotéky, dávat každých 12 měsíců mimořádnou splátku bez sankce. Po 4 letech se úvěru zbavíte a stavebko si necháte další dva roky.

Příklad překlenovacího úvěru ze stavebního spoření

Poznámka: poplatky se u jednotlivých stavebních spořitelen liší. V tabulce jsou poplatky vztahující se ke konkrétnímu produktu. Za uzavření smlouvy o stavebním spoření si stavební spořitelna účtuje 1 % z výše úvěru, max. 10 000 Kč, poskytnutí překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření je ZDARMA. Správa nejprve spořícího účtu a následně účtu překlenovacího úvěru je za 300 Kč/rok. Vedle toho ale počítejte se státní podporou 2 000 Kč ročně.  

Hypotéka na rekonstrukci

Naše stará dobrá hypotéka na rekonstrukci. Jak pak by ne? Vždyť je dnes za nejnižší úrok a při nejdelší splatnosti až 30 let. Aktuálně můžete mít hypotéku na rekonstrukci za 5,49 % pro 5–10letý fix bez dalších podmínek (jako např. pojištění schopnosti splácet, kreditka, nebo pojištění nemovitosti).

Hypotéka má samozřejmě svoje ALE. Nejde dát novou hypotéku na nemovitost, která je dnes zatížená hypotékou jiné banky, která poskytla úvěr třeba na koupi.

Hypotéku na rekonstrukci tedy můžeme řešit, pokud je nemovitost tzv. „čistá“, bez zástavy, nebo pokud máte jinou nemovitost.

Pak je také důležité vědět, že hypotéka na rekonstrukci může být max. do 80 % LTV, protože se nejedná o pořízení vlastního bydlení. To je zase nařízení ČNB o poskytování 90 % hypoték. Rád osobně vysvětlím.

Předčasné splacení hypotéky na rekonstrukci

U všech úvěrů řešíme, jak naložit s obdrženou dotací, takže se tím musíme zabývat i zde. U hypoték je to vcelku jednoduché. Banky nemají žádnou metodiku na mimořádné splátky z dotací.

Proto nezbývá než jet podle nám již důvěrně známého modelu, a to, každých 12 měsíců max. 25 % z původní výše hypotéky jako mimořádná splátka dle zákona bez sankce.

V reálu lze samozřejmě celkem snadno zatím docílit úplného splacení hypotéky v době fixace bez sankce.

Některé banky za to vybírají symbolický poplatek 500 Kč až 1 500 Kč, některým stačí pohrozit finančním arbitrem a sami navrhnou splacení bez sankce.

Uvidíme, v jaké podobě bude přijata novela zákona o spotřebitelském úvěru zaměřená právě na splacení hypotéky v době fixace. Zatím to jde.

Příklad hypotéky na rekonstrukci

Plánujete rekonstrukci za účelem energetických úspor? Poraďte se s námi nezávazně.