Tomáš Janeček
hypoteční specialista s 20 lety zkušeností
Máme za sebou další úspěšný prodej. Běžné garáže na malém městě. Někdo by řekl, pchee, a co má být? My jsme si ovšem s prodejem vyhráli. A tak klienti přesně za měsíc a jeden den od uveřejnění nabídky mají zájemce, který podepisuje rezervaci a skládá zálohu. Cena perfektní. V článku se dočtete, jak jsme toho dosáhli.
Ještě než jedeme na místo určení uděláme si analýzu prodejnosti. To znamená, že si projdeme aktuální inzerci v dané oblasti a pečlivě porovnáme ceny stejných, nebo podobných nemovitostí.
Na realizované ceny dle cenové mapy moc nehledíme, protože tyto obchody se realizovaly s určitým časovým odstupem a to mohl být trh úplně někde jinde. Zažil jsem klasickou chybu, kterou udělal makléř, že operoval jen s cenami dle smluv v katastru nemovitostí.
Šlo však o ceny realizované v době těsně po začátku zvýšení úrokových sazeb a tak byly podstatně nižší než v době, kdy začaly pomalu klesat a nastalo postupné oživení trhu.
Co to mělo za následek? Makléř klientovi vnucoval nesmyslně nízkou cenu. Klient se logicky naštval a nemovitost si prodal sám. A za cenu, kterou chtěl, tedy vyšší.
Porovnáme si a propočítáme dost reprezentativních nemovitostí v dané lokalitě, vyhodnotíme u každé plusy / minusy a na základě dostatečného množství informací doporučíme klientovi cenu, za kterou by se nemovitost začala nabízet.
Cenu nadsadíme, nejsme zastánci principu, kterým se řídí běžní makléři, že dají cenu schválně nízkou, aby co nejdříve prodali a shrábli provizi.
Jsme toho názoru, že každé zboží má svého kupce a pokud klient není vyloženě pod tlakem a nepotřebuje co nejdříve prodat, není důvod realizovat zbytečnou ztrátu. To byl bohužel i tento případ. Makléř, který měl klientovi původně zajišťovat prodej navrhoval cenu o zhruba 12 % nižší, než se nakonec podařilo prodat.
Vedle správného stanovení ceny je zcela nezbytné, aby prodávaná nemovitost byla po právní stránce v pořádku. V tomto případě šlo o dvě právní vady. Na pozemku a garáži vázla zástava banky a část garáže stála na pozemku patřící státu.
Zástavu jsme pomohli klientům vyvázat takže kupní smlouva již nemusela obsahovat závazek prodávajících zajistit výmaz zástavního práva. Dále jsme se s klientem dohodli na jeho zastupování ve věci odkupu pozemku od státu.
S Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových se nám podařilo dohodnout, že převede pozemek rovnou na nového majitele. Tím se ušetří nejen poplatek na katastru, ale také složité vymýšlení znění kupní smlouvy.
V tomhle případě nebyla třeba, neboť veškeré nedostatky klienti opravili ještě před zahájením prodeje. Jednalo se o každoroční opravu střechy a vymalování. Nemovitost byla řádně odizolovaná, sice nenapojená na elektřinu, ale žádné další technické vady neměla.
Zajištění pořádné prohlídky nemovitosti ze strany především autorizovaného inženýra mnohdy realitní kanceláře podceňují. Mnohdy dokonce ani neuvedou správně výměry do inzerátu.
Co to může mít za následek? Zbytečně vás vystavují riziku následné žaloby ze strany kupujících na skryté vady. Ty mohou podle občanského zákoníku namítat až po dobu 5 let!
Máme nafocenou nemovitost, odsouhlasenou cenu, kompletně splněnou zákonnou povinnost z hlediska AML a nemovitost jde do prodeje. Díky správně nastavené ceně nás prakticky obratem kontaktuje zájemce s nabídkou ceny jen o malinko menší, než majitelé původně chtěli.
Vzhledem k jejich dalším plánům se rozhodují akceptovat tuto nabídku a obchod se uzavírá. Plánujete prodat, koupit, či pronajmout nemovitost? Jsme pro vás ti správní partneři.